قبل البدء في شرح فكرة عمل حاسبة تكاليف البناء تفصيلًا، نود أن نلقي نظرة سريعة على موقع وصلت أكبر موقع للعقارات بالمملكة متخصص في التثقيف العقاري بجانب تخصصه في تقديم خدمات الوساطة العقارية بمختلف مجالاتها، خاصة عقار الرياض وكذلك عقار جدة وغيرهم من مدن الملكة الرئيسية.
ويتفرع وصلت إلى موقع إلكتروني رسمي إلى جانب تطبيق عقار وصلت للهواتف المحمولة، ويعرض الموقع تشكيلة متنوعة من إعلانات شقق للايجار بالرياض بمساحات وأسعار متنوعة، وبالمثل مع شقق للبيع في جدة بأرقى أحياء المدينة وأحدثها، وكذلك شقق ايجار جدة مفروشة، ولا يقتصر الموقع على مدينة جدة أو الرياض، بل هناك إعلانات عقار الدمام والخبر وغيرهما.
أما حاسبة تكاليف البناء فهي أداة رقمية مطورة بأسلوب برمجي لمساعدة مالك الأرض في التعرف على التكاليف الإجمالية لإنشاء مبنى من نمط معماري ما، فلل مثلًا، أو أي نمط معماري آخر بحسب الغرض النهائي المراد للمبنى، سكني أو غير سكني، تبعًا لاختلاف هذه التكلفة باختلاف النمط العقاري ابتداءً، ثم باختلاف الموجودات العقارية المطلوبة، كأن يُراد إنشاء قبو للمبنى أو إنشاء ملحق عقاري مجاور للمبنى الأصلي ومنفصل عنه … وهكذا مع اختلاف عدد الأدوار وأي سياقات معمارية أخرى ضمن المخطط الإنشائي للمبنى.
ما هي حاسبة تكاليف البناء ؟
كما أوضحنا في المقدمة بشكل مبسط؛ حاسبة تكاليف البناء عبارة عن آلية برمجية متطورة يتم تغذيتها بمعطيات أساسية بحسب اشتراطات البناء ومتوسطات أسعاره في المملكة العربية السعودية؛ لتقوم هي بحساب التكلفة الإجمالية للبناء وفق مساحة الأرض الإجمالية التي قام مستخدم الحاسبة بإدخالها.
ومطلوب من المستخدم أيضًا تغذية الحاسبة بمجموعة أخرى من المعلومات الضرورية لحساب التكلفة بدقة، أهمها عدد الطوابق المطلوب، وتحديد وجود أي ملحقات وإضافات إنشائية على جسم المبنى الرئيسي، سواءً كانت جزء من أجزاءه، كما الحال في القبو مثلًا، أو ملحق خارجي عن المبنى الرئيسي وضمن نطاق أرض البناء.
من ذلك يمكن القول إن حاسبة تكلفة البناء تعتمد بشكل رئيسي على 3 مجموعات رئيسية من البيانات الأولية لإنتاج مبلغ التكلفة الإجمالي، واحدة منهم مُضمّنة في برمجة الحاسبة.
وهي بيانات اشتراطات البناء المقررة قانونًا في المملكة ومتوسط أسعار كل مرحلة من مراحل البناء المختلفة، والاثنان الآخران يُطلب من المستخدم تعبئتهما، وهما: مساحة الأرض الفضاء، ومقومات المبنى من الناحية المعمارية، متمثلة في: عدد الطوابق، وجود/عدم وجود قبو، وجود/عدم وجود ملحق.
ما هي طريقة عمل حاسبة تكلفة البناء ؟
تعتمد آلية عمل حاسبة تكلفة البناء في إنتاج المبلغ المطلوب سداده لاستلام المبنى تشطيب مفتاح على حساب تكلفة كل مرحلة من مراحل العمل وفقًا لاشتراطات البناء المقررة رسميًا في المملكة، ووفقًا لمتطلبات مالك في الأرض مكونات المبنى محل الإنشاء.
ولتتضح الصورة أكثر سنعرض بالتفصيل طريقة العمل تلك مع كل مرحلة من مراحل البناء على حدة:
حساب تكلفة مسطحات البناء
مساحة مسطحات البناء تختلف بشكل كلي عن مساحة الأرض الفضاء، وإن كانت مساحة الأرض هي الأساس المعتمد عليه في معرفة إجمالي مساحة المسطحات، وبالتالي إجمالي تكلفتها، حيث إن الاختلافات ما بين المساحتين يتجلى في عنصرين أساسيين، هما:
- مساحة مسطحات البناء عبارة مجموع مساحة كل مكون إنشائي على الأرض الفضاء، ففي حالة الرغبة في إنشاء مبنى من طابقين ويتبعه ملحق خارجي ويضم قبو؛ فإن مساحة المسطح تشمل مساحة كل عنصر من هذه العناصر، وبالتالي مسطح البناء أكبر بطبيعة الحال من المساحة الكلية للأرض.
- يحكم البناء على أي أرض فارغة مجموعة من قوانين تنظيم البناء وتحديد الارتدادات في المملكة، أهمها في هذا السياق اشتراطات البلدية بعدم تجاوز البناء نسبة 70% من مساحة الأرض الإجمالية بالنسبة للطابق الأرضي، و60% بالنسبة الطابق الثاني لوجود ارتدادات أساسية، وبالتالي لا يتوقف تحديد مساحة مسطحات البناء على عدد المكونات المعمارية المراد إنشاءها فقط، ولكن أيضًا على نسبة المستغل من الأرض.
وللتوضيح أكثر يمكننا اعتماد مثال واقعي على أرض فارغة بمساحة كلية 1000 متر مربع:
يحتاج مالك الأرض إلى إنشاء مبنى من طابق واحد فقط عليها = بحسب قوانين البناء في المملكة فإن حاسبة تكلفة البناء دور واحد ستضع في الاعتبار عند حساب مساحة مسطح المبنى أنها ستمثل 70% فقط كحد أقصى من مساحة الأرض أي 700 متر مربع.
وإذا فرضنا أن مالك الأرض يطلب إنشاء فيلا مكونة من: طابقين، قبو، ملحق خارجي وليكن شقة أعلى سطح المبنى = هنا ستعتمد الحاسبة في إنتاج تكلفة بناء فيلا بهذه المواصفات على حساب مسطحات البناء لكلٍ من: الطابق الأرضي، الطابق الأول، القبو، الملحق، المساحات الإضافية المنطقية لأي مبنى سكني من هذه الفئة، وتشمل مساحات: السور، الجسر المقلوب، الخزانات الأرضية. وفق كل هذه المكونات؛ فإن حاسبة تكاليف البناء ستنفذ مهمتها بناءً على المعطيات الأولية الآتية:
- مساحة الطابق الأرضي: 70٪ حد أقصى من مساحة الأرض = 700 متر مربع.
- مساحة الطابق الأول علوي: 60٪ حد أقصى من مساحة الأرض لوجود ارتدادات وملاحق = 600 متر مربع
- مساحة الملحق على سطح الفيلا: 50٪ حد أقصى من الطابق الأول علوي، أو بما يوازي 30% من مساحة الأرض نفسها = 300 متر مربع.
- مساحة القبو = لا وجود لإلزامية معينة في تحديد مساحة القبو بأي مبنى؛ فبالإمكان إنشاء قبو بكامل مساحة المبنى، أو كامل مساحة الأرض بعد استبعاد المساحات المقررة للإضافات التي استُقِر على وجودها، ومنها: خزان مياه، مسبح، فتحة مصعد، خزان صرف صحي، السور، الجسر المقلوب… وهكذا.
- مساحات الإضافات المنطقية: باعتبار أن الإضافات الإنشائية قابلة للزيادة والعجز بحسب اختيارات مالك الأرض ونوعية المبنى المزمع إنشاءه؛ فلا نسبة محددة لمساحات هذه الإضافات من مساحة الأرض، وإن كان الشائع أنها تعادل في العادة 40٪ مساحة الأرض = 400 متر مربع.
تطبيق العناصر الخمسة السابقة بمعدلاتهم المئوية بالنسبة للمساحة الإجمالية للأرض الفضاء: 70٪+60٪+30٪+40٪ من مساحة الأرض+ مساحة القبو حسب الرغبة؛ يظهر لنا إجمالي مساحة مسطحات البناء لفيلا بالمكونات المطلوبة.
هذه هي أول تكلفة تُنتجها حاسبة تكاليف البناء عند الاستخدام: (700+600+300+400+ افتراضًا 100 متر قبو) = 2100 متر مربع مسطحات بناء.
سعر بناء متر العظم
العظم مصطلح معماري يُقصد به الهيكل المعماري الرئيسي للمبنى، شاملًا ذلك الأساسات الخرسانية والأعمدة والأسقف والجدران، أو بمعنى آخر كل مراحل تشييد المبنى إلى ما قبل أعمال البنية التحتية للمبنى وأعمال التشطيبات أيضًا.
غالبًا ما يتراوح متوسط سعر متر بناء العظم في السعودية بين 500 و650 ريال، شاملًا ذلك المواد المستخدمة في المتر.
بحسب الحد الأدنى لهذا المتوسط؛ فإن سعر بناء فيلا عظم فقط بمساحة مسطحات البناء التي أوجدناها في المثال السابق: 2100 متر مربع، وعلى افتراض أن إجمالي تكلفة عظم القبو 100 متر = 1500 ريال؛ تُحسب تكلفة العظم الإجمالية بالحاسبة كالتالي:
حساب تكلفة العظم = مسطحات البناء 2100 متر X 500 ريال سعر متر العظم + تكلفة مساحة القبو 1500 ريال = 1050000 + 1500 = 1051500 ريال شاملة المواد.
سعر متر التشطيب
سعر متر التشطيب أكثر مرونة من سعر متر العظم؛ نظرًا لأن التشطيبات كمرحلة من مراحل البناء ليست نمطًا واحدًا، بل تختلف باختلاف متطلبات العميل من حيث مستوى الفخامة والرفاهية. وكذلك كم اللمسات الجمالية المتفق على تنفيذها من الداخل ومن الخارج على السواء، بين المالك وبين مصمم المبنى.
على هذا الأساس يمكننا تصنيف أسعار متر التشطيب في المملكة إلى 3 مستويات مختلفة، لكل مستوى حد أدنى وحد أقصى لمتوسط سعر المتر فيه شاملًا المواد المستخدمة، وذلك على النحو الآتي:
- متوسط سعر متر التشطيب مع المواد بمستوى التشطيب الجيد = ما بين 700 و800 ريال
- متوسط سعر متر التشطيب مع المواد بمستوى التشطيب الممتاز = ما بين 1000، 1200 ريال
- متوسط سعر متر التشطيب مع المواد بمستوى التشطيب الفاخر (شريحة القصور) = ما بين 2000 و3000 ريال
واتساقًا مع المثال السابق؛ فإن تكلفة بناء فيلا على أرض بمساحة 1000 متر وبالمكونات التي ذكرناها حتى مرحلة التشطيب بمستوى الجيد: 1051500 ريال شاملة المواد للمسطحات + 147000 ريال شاملة المواد للتشطيب = 2521500 ريال.
وتجدر الإشارة إلى أن حساب التكاليف الإجمالية لمرحلتي العظم والتشطيب تُعرف أيضًا باسم تسليم مفتاح، وفي أحيانًا كثيرة تُحسب تكلفة المتر للمرحلتين معًا من قِبل شركات العقارات في السعودية كأن تقدم الشركة عرضها بسعر 1200.7 ريال/المتر تشطيب مفتاح لفيلا بالمواصفات والمساحات التي اخترناها للمثال.
انتهينا من عرضنا لآلية عمل حاسبة تكاليف البناء بحسب مقومات سوق العقارات السعودي، ولكن لن ينتهي الحديث عن موقع وصلت … نحن ندعوك لتفقد الموقع ومعرفة المزيد عن مبادرة البناء الحديث الذي يهدف إلى تحويل البناء من البناء الاقتصادي إلى البناء الحديث بالتعاون مع وزارة الاسكان السعودية
أما عن أحياء الرياض التي نُرشحها لكم كونها العاصمة وأرقى مدن المملكة فيأتي في مقدمتها حي الرماية الرياض أرقى الأحياء السكنية بالعاصمة وكذلك حي الرمال الذهبي الرياض فرصة سكنية متكاملة
